Loi "ELAN" : ce qui va changer

Très attendu, ce choc d’offres est censé amener une réorganisation du secteur HLM et quelques mesures techniques en faveur de l’activité du bâtiment.

L’abattement fiscal – inscrit en loi de Finances 2018 – consenti aux particuliers qui cèdent d’ici fin 2020 un terrain sur lequel seront bâtis des logements, reste l’un des leviers de cette loi. Le projet de loi ELAN veut ainsi faciliter les ventes de foncier public avec « décote », c’est à dire à des prix inférieurs à leur valeur marchande réelle. 

Créées par la loi Duflot du 18 janvier 2013 ces opérations se sont avérées "compliquées" à conduire pour "un résultat encore décevant" analysait, en janvier dernier, la Cour des Comptes : sur les 110 000 mises en chantier de logements espérées sur 2012-2016, seules 6 700 ont été lancées.

Un autre sujet difficile à apréhender porte sur la transformation de bureaux en logements mais le gouvernement voudrait pourtant l’accélérer. Le « hic » reste que, pour les promoteurs et les investisseurs, ces chantiers sont souvent coûteux, parfois compliqués techniquement… et la rentabilité n’est pas au rendez-vous. 

Réhabiliter coûte aujourd’hui beaucoup plus cher que construire et le marché de la location de bureaux est plus rentable que louer des logements. 

Pour néanmoins encourager certaines opérations, le projet de loi ELAN prévoit notamment de créer une catégorie d’immeubles de « moyenne hauteur » aux règles de sécurité adaptées et d’autoriser les opérateurs à déroger aux règles fixées par le Plan local d’urbanisme (PLU) et surtout à augmenter les surfaces produites, sans préciser dans quelles proportions.  

Avec 418 900 logements neufs mis en chantier en 2017, ELAN intègre des dispositifs techniques qui sont salués par les professionnels, promoteurs et entreprises du bâtiment, comme la création d'outils qui faciliteraient les opérations d'aménagement urbain.    

Comme nous en parlions dans un autre article, l’encadrement des recours contre les permis de construire devront être jugés en 10 mois par les tribunaux.

Toujours pour « construire plus », ELAN prévoit de modifier les règles de la commande publique. Ce point pose un certain nombre de questions auprès des architectes qui s’inquiètent de devoir produire des « logements au rabais » qui feraient « les quartiers dégradés de demain ». 200 architectes dont Jean Nouvel, Christian de Portzamparc ou Rudy Ricciotti ont écrit sur ce sujet à Emmanuel Macron et une pétition recueillant 5 400 signatures d’architectes, de parlementaires, d’élus et de présidents d’écoles d’architecture demande le maintien des concours d’architecture dans la construction de logements sociaux et de la loi MOP encadrant les relations entre acteurs publics et architectes.

Pour le logement social, une réorganisation importante est prévue pour les bailleurs sociaux, qui se sont vu imposer 1,7 milliard d’euros de baisses de loyers et de hausses de prélèvements en 2018. Ceux gérant moins de 15.000 logements devront se regrouper d’ici 2021, afin de mieux gérer et restructurer leur patrimoine. 

La vente de logements HLM à leurs occupants ou à un autre bailleur devrait être facilitée et le cas personnel de chaque ayant-droit pourrait être réexaminée (sur ces conditions d’admission) tous les 6 ans. Les locataires dont les revenus ont fortement augmenté depuis leur admission pourraient être amenés à payer un « sur-loyer ».

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